Comprar casa é uma etapa muito importante na nossa vida. Existem tantos detalhes que devemos ter atenção que parece quase impossível dar conta de tudo. Por isso partilhamos contigo algumas dicas que deves ter em mente ao comprar a tua primeira casa.
Ainda me lembro da ansiedade que foi a compra da minha primeira casa. Desde lidar com bancos, agentes imobiliários, vendedores, avaliadores e um infindável número de documentos – quase que precisava de férias só para descansar deste processo.
A compra da primeira casa vem acompanhada de muita ingenuidade, por desconhecimento do processo, bem como muitas dúvidas sobre o que deveria fazer. Se eu tivesse a experiência que tenho hoje, creio que teria feito algumas coisas diferentes, não para mudar o resultado final (eu adorava a minha primeira casinha) mas sim para acelerar o processo e evitar alguns desafios.
Cria uma lista de requisitos para a tua casa de sonho
Se queres comprar casa, então o primeiro ponto desta lista é um conselho que me foi dado e eu segui: cria uma lista com os must-have e nice-to-have para a tua futura casa. Ao criares a lista estás a enumerar as coisas que queres dar prioridade (ou a fazer filtros) quando começares a pesquisar e perceber mais tarde, aquilo que podes prescindir para ficar com uma casa em detrimento de outra. Procuras um T1 ou um T2? Com elevador, mas a garagem é opcional? Então aponta isso numa lista, eu fiz a minha lista numa folha de Excel e fui fazendo check quando tive que escolher a minha casa.
Além disso, é importante manifestares para o universo o que pretendes para que ele também te favoreça com a sua sorte. Mal não faz certo? 😉
Avalia as tuas finanças
Esta é quase óbvia, ainda assim crucial para este processo. Atualmente os bancos pedem que tenhas, no mínimo, 10% do valor do empréstimo, em capitais próprios.
O que quer isto dizer? Se a casa custar 150.000€, tens que ter no mínimo 15.000€ para entrada, isto significa que o valor de empréstimo eventualmente concedido será de 135.000€. Isto porque os bancos querem garantias que te podem financiar e que tens condições para pagar.
Além deste valor, deves garantir também que tens capitais para pagar os custos relativo ao processo de crédito habitação, que incluem o valor de abertura desse mesmo processo no banco, o valor que pagas no ato da escritura, o imposto de selo.
Deixo-te em seguida alguns valores a ter em conta, com base num apartamento cujo valor é de, por exemplo, 150.000€:
- Comissão de Estudo /Dossier – 291,20€
- Avaliação – 218,40€
- Comissão de Contratação – 197,60€
- Escritura/DPA – 1001€
- Imposto de Selo – 1440€
- IMT – 3500€
Fazendo as contas, só de custos relativos ao processo seriam cerca de 7.000€ e a somar aos 15.000€ (10% de capitais próprios) significa que precisas de mais de 20.000€ para comprar uma casa deste valor.
Vai aos Bancos
É sempre importante fazer simulações nos sites bancários para se ter uma ideia de quanto será a prestação mensal para um empréstimo de 150.000€, por exemplo.
No entanto, o melhor é sempre ir diretamente aos bancos fazer os pedidos de simulação com os gestores. Não tens que ir a todos os bancos (embora fosse o ideal) mas escolhe, com base na informação online, três ou quatro bancos que tenham as ofertas mais atrativas. Assim tens uma melhor noção da prestação a pagar com base no valor do empréstimo, taxa de juro e período total do empréstimo.
Taxa fixa ou taxa variável?
Embora ainda te encontres numa fase preliminar é importante conheceres todas as opções para que posssa tomar uma decisão mais ponderada. Por isso, pede uma simulação para taxa variável e para taxa fixa, e verás quanto vais pagar em cada opção.
A taxa variável é geralmente a mais utilizada e está indexada aos juros da Euribor, ou seja, se os juros subirem, vais pagar mais de prestação, se descerem, pagas menos.
Já a taxa fixa permite-te ter um valor único, sem variação, durante 10, 15 20 anos ou mesmo a totalidade do período do empréstimo. Normalmente é um valor superior à taxa indexada, no entanto para ocasiões de crise, em que a Euribor está alta, esta opção acaba por ser mais vantajosa. É sempre o mesmo valor, sem surpresas.
Tudo depende da analise que fazes às tuas finanças pessoais assim como da tua capacidade financeira. Portanto, deves aconselhar-te diretamente com o teu gestor bancário, ou intermediário de crédito registado no Banco de Portugal, para que juntos possam perceber qual a melhor opção para ti.
Intermediários de Crédito
Os intermediários de crédito como o Doutor Finanças ou o Senhor do Banco, são cada vez mais utilizados pelas famílias para comprar casa ou negociar empréstimos a decorrer. Os intermediários de crédito tratam de todo o processo de concessão de crédito, apesar de não serem eles quem concede o financiamento, mas sim as instituições de crédito com quem trabalham.
Fazem um excelente trabalho ao negociar, por ti, empréstimos bancários. E o melhor é que é um serviço gratuito, porque os bancos pagam-lhes posteriormente uma comissão já que te tornaste cliente desse banco. É uma ótima opção para receber mais propostas de crédito habitação, com valores que muitas não se encontram na oferta pública.
Compara as FINE
FINE quer dizer Ficha de Informação Normalizada Europeia e é por outras palavras o documento da simulação do empréstimo com todos os valores discriminados.
Assim que recebes as várias FINE, podes começar a criar uma tabela num folha Excel com os valores que terás que pagar em cada banco, para poderes comparar qual é o banco com a melhor oferta.
Eu criei uma folha de Excel onde coloquei os valores que estavam na FINE e ficou mais claro perceber qual o melhor banco para mim.
Deixo também alguns critérios a teres em conta na escolha do melhor banco:
Prestação: Um óptimo ponto de partida. Se vais comprar casa, verifica qual dos bancos oferece a prestação mais baixa e pode ser este o teu ponto de partida. Quando me refiro à prestação não é só o valor do empréstimo, é mesmo ter atenção ao total a pagar por mês, incluíndo os juros, comissões bancárias e seguros envolvidos. Tudo isto vem referido na FINE.
Período de contratação: Neste caso são o número de meses que vais ficar a pagar a tua prestação ao banco. Não caias na armadilha de ir logo para o período máximo, porque apesar de baixar a prestação estás mais tempo a pagar juros ao banco – o que aumenta o MTIC.
MTIC: O MTIC significa Montante Total Imputado ao Consumidor e é basicamente o valor total de todas as prestações, juros e restantes créditos incluídos durante a vigência do empréstimo.
Para mim este é dos pontos mais importantes porque é o que te indica, no final das contas, quanto é que pagaste ao banco pela tua casa no final do empréstimo. Muitas vezes, o valor pode rondar os 40 a 60 mil euros a mais! Imagina, fazes um empréstimo para uma casa que custa 150.000€, dás 15.000€ de entrada ou seja pedes 135.000€ ao teu banco e o MTIC pode ser de 190.000€, porque inclui os 135.000€, mais 55.000€ de custos de créditos e juros pagos ao banco. O crédito habitação é o melhor negócio de sempre – para os bancos. Por isso, procura sempre a proposta com o MTIC mais baixo, porque esse é o valor real do teu empréstimo no final.
Spread (sem estar bonificado): O spread é aquele palavrão que ouvimos sempre que se fala de crédito habitação, e a maioria nem sabe o que é. De forma muito simples: é a taxa de juro que o banco te cobra pelo empréstimo da casa. Por isso, quanto menor for o spread melhor é para ti, porque este juro vai sempre somar à Euribor.
Deixo-te um exemplo simples: se o spread é de 1% e a Euribor a 12 meses está a 0.5%, a taxa total que pagas ao banco sobre o empréstimo é de 1.5%.
É uma conta super simples, que te dá uma ideia do que é o Spread e porque deves mantê-lo sempre baixo. E a outra parte do “sem estar bonificado”? Bom, isso é porque o que vemos em publicidade são, normalmente, valores de spread bonificados, ou seja para teres aquele valor tens que adquirir outros produtos do banco denominados por “vendas associadas facultativas”.
Vendas associadas facultativas: Este ponto refere-se a vendas de produtos bancários ou condições que devemos manter durante o período de contrato para ter um spread mais vantajoso:
- Domiciliação da Conta Ordenado
- Débitos diretos
- Cartão de crédito
- Seguro de Casa
- Seguro de Vida
- Crédito ao Consumo
Este ponto por vezes passa despercebido, porque a maioria das pessoas quando contrata um empréstimo acha que “é normal” ter estas opções. Os bancos, na sua maioria, obrigam a subscrição de quatro destes pontos para beneficiares da tal bonificação.
Na realidade não é obrigatório contratar todos estes serviços bancários no momento da contratação do crédito habitação, podes optar por ter o empréstimo sem estes “extras”, acabas é por não ter a bonificação no spread. O que te recomendo é que vejas qual dos pontos tem menor impacto no teu orçamento.
DicaS extra: Pela minha experiência, contratar um seguro de vida fora do banco é sempre mais vantajoso, pois eu consegui valores mais baixos em relação aos apresentados pelo banco. Outra questão são os cartões de crédito, se não és experimente a gerir o plafond do cartão de crédito, e para não correres o risco de o usares para fazer compras supérfluas, diria para o evitares ao máximo.
Como Poupar para Comprar a Primeira Casa? – E Como Eu Consegui Lá Chegar
Faz a pesquisa
Recordas-te do primeiro ponto, onde te indiquei que poderias fazer uma a lista de requisitos para a tua casa? Ela vai ser muito importante nesta fase. Começa por pesquisar no portais online pela tua futura casa de sonho.
Quando estava à procura de casa, utilizei o Idealista, Imovirtual, OLX, Sapo Casas e ainda ia ver diariamente, nos sites das grandes agências como a Remax, Century 21 e ERA, o que aparecia e se estava enquadrado com o que eu queria.
Cria filtros, nesses sites e coloca alertas, porque o mercado imobiliário é muito volátil – ou seja uma casa que apareça hoje, em poucas horas fica fora do mercado.
Visita as casas
Agenda visitas para veres as casas que mais te agradaram nesses sites. Como indiquei no ponto anterior, as casas rapidamente ficam reservadas, por isso procura não adiar muito a visita a um imóvel. Aproveita as tuas horas de almoço e finais do dia para visitares os imóveis até encontrares a tua futura casa.
Visita novamente
Encontraste a tua casa? Estás indecisa entre duas? Visita novamente a(s) casa(s), para perceberes se te sentes bem nela, e se tem o que procuras. Muitas vezes quando vemos uma casa que gostamos, acabamos por não ver os defeitos da mesma, principalmente se for em segunda mão. Eu chamo-lhe os “binóculos do optimismo”. Eis um exemplo:
1º visita: “Ah entra tanto sol na sala”
2ª visita: “Okay.. o outro lado da casa nunca apanha sol”
Outro exemplo:
1ª visita: “Bem este quarto é enorme”
2ª visita: “A casa de banho é super pequena e cheira a humidade”
A 2ª visita normalmente fideliza-nos à casa ou não, por isso faz visitas a horas diferentes do dia para perceberes como é a rua e a vizinhança, se há muito barulho na rua e se é um prédio sossegado. Por vezes, as visitas ocorrem em períodos de trabalho e não tens a noção de como é a vizinhança no dia-a-dia. Por isso não tenhas receio de visitar a casa duas ou mais vezes, se necessário.
Faz a proposta
Se encontraste a casa, dentro dos valores que pretendes (e podes) pedir ao banco, então vai em frente e faz a proposta para comprar a casa.
Se for uma casa em segunda mão, e o que me recomendaram, foi fazer uma proposta abaixo do valor pedido, entre 10% a 15%, para ter margem para negociar. Imagina o seguinte: se o teu limite no banco são 150.000€ e a casa vale por exemplo 149.000€, poderás fazer uma proposta entre 135.000 a 140.000€.
O valor da proposta, poderá depender do estado geral da casa, e pode justificar-se o valor com base nisso. Por exemplo: “A minha proposta é de 140.000€ porque a casa ainda precisa de algumas remodelações, tais como: mudar as janelas, etc.”
Habitualmente o agente imobiliário, que representa o vendedor, pode dar alguma dica se o valor é negociável ou não, e na maioria dos caso é, por isso aproveita para comprar a casa fazendo um bom negócio.
Negoceia (se a proposta não for aceite)
É possível que o vendedor faça uma contraproposta e nessa situação deves avaliar se o valor pedido compensa, e fazeres uma nova proposta com um valor que seja aceitável para ambas as partes. Não desanimes se não aceitarem à primeira, neste tipo de negócio é normal haver alguma negociação.
Atenção, não caias nas armadilhas típicas de alguns agentes imobiliários quando nos dizem que têm outras pessoas que querem pagar a pronto e que já fizeram proposta. Nem sempre é assim, por isso, leva o teu tempo, e pondera porque o valor final irá ditar aquilo que vais pagar ao banco durante muitos anos.
CPCV
Assim que a proposta é aceite, a casa fica reservada e já podes marcar a assinatura do CPCV que é o Contrato Promessa de Compra e Venda.
É nesta fase que podem acontecer surgir alguns desafios. Basta ires ao Fórum Casa aqui, na internet, para conheceres várias histórias (de terror) de quem passou por momentos muito desafiantes, por má vontade dos vendedores e também por causa de alguns agentes imobiliários que só pensam na comissão.
Por isso o CPCV tem que ser levado muito a sério e lido com muita atenção. É nesta fase que se negoceia o valor do sinal a ser entregue ao vendedor, que pode variar entre 10% a 20%, no caso de uma habitação em segunda mão, ou ser pago em tranches faseadas pelo banco, no caso de se tratar de uma casa em construção.
A minha recomendação é que peças a um advogado para ler o contrato e verificar a documentação do imóvel, afim de te salvaguardar em relação a algo que possa não estar correto. Este é outro dos pontos da compra da casa que se soubesse o que sei hoje, teria contratado logo os serviços de um advogado. Não basta ter um Consultor Imobiliário a ajudar-nos, hoje em dia nem considero necessário… mas um advogado ou um solicitador, isso sim!
Mas, caso não tenhas a possibilidade de recorrer a um advogado, partilho alguns dos pontos que considero que deves ter especial atenção:
Cláusula de anulação se a avaliação for inferior ao valor da casa
Hoje em dia esta cláusula é mais comum nos CPCVs, devido à sobrevalorização das casas, principalmente nos grandes centros urbanos como Lisboa ou Porto. E por essa razão, muitas vezes, os vendedores estipulam um preço de venda muito acima do que a casa realmente vale. Por isso, se pedires para colocar uma cláusula no CPCV que indica que o mesmo perde efeito caso a avaliação do imóvel for inferior ao valor de venda, o CPCV é anulado sem prejudicar as partes envolvidas.
Data para Escritura
Outro dos pontos importantes é a data da escritura. É importante definires um período que garanta que o teu banco consegue processar toda a documentação a tempo da escritura, e também serve para, caso estejas numa casa alugada, possas proceder à denúncia do contrato de arrendamento com os meses de antecedência exigidos no contrato. Assim, evitas pagar rendas de aluguer da casa ao mesmo tempo que já estás a pagar prestação ao banco.
O normal nestes casos é marcar-se a data de escritura de 60 a 90 dias a contar da data de assinatura do CPCV.
Reconhecimento Presencial das Assinaturas
Sabias que se as assinaturas que constam no CPCV não forem reconhecidas presencialmente o mesmo não é válido? O reconhecimento presencial das assinaturas de todos os outorgantes deve ser feito por um solicitador credenciado, notário ou advogado. Este concede essa validação ao contrato e dá-lhe legitimidade se for necessário ir a tribunal caso exista má-fé ou incumprimento, por qualquer uma das partes.
Segundo o que indica o artº 410º, nº3, do Código Civil, “nos contratos promessa relativos a transmissão de imóveis deve constar o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes. A falta de reconhecimento de assinaturas torna o contrato nulo. Em termos práticos, não é válido, não produz efeitos.“
Não descartes este passo, e exige o reconhecimento presencial de todas as assinaturas no ato da outorga do CPCV.
Licença de Habitação
A licença de habitação, também conhecida como licença de utilização, é um documento emitido pela Câmara Municipal da região do imóvel, que indica que o mesmo possui as condições para ser considerado habitável. Sem esse documento o banco não aprova o crédito para poderes comprar a casa, nem é possível fazer a escritura.
A responsabilidade de garantir esse (e outros) documentos é do vendedor, por isso certifica-te que tens todos os documentos e vê atentamente no CPCV se há alguma cláusula que indica que prescindes da “certificação da licença de utilização”. Isso é o que eu chamo de um red flag 🚩, e se vires, pede para remover esse ponto e caso não o façam não avances com o processo de compra dessa casa.
Avaliação do imóvel
A avaliação da casa é outro dos pontos relevantes no crédito habitação, e infelizmente aqui não há muito que possas fazer. Irás ser contactada pelo avaliador para agendar a visita ao imóvel, que habitualmente decorre com a presença do consultor imobiliário que é quem tem as chaves do imóvel ou mesmo do vendedor. Aqui é torcer para que a avaliação seja igual ou acima do valor de venda da casa, para que o teu crédito seja concedido com os valores da proposta do banco para comprar a casa. Caso a avaliação seja inferior ao valor da casa tens três hipóteses:
Pedir uma nova avaliação
É comum as avaliações serem abaixo do valor de venda porque, como indiquei anteriormente, os preços das casas estão, muitas vezes, inflacionados. Caso isso aconteça, não desesperes, podes pedir uma nova avaliação junto do banco. No entanto, informo-te que terás que pagar o valor desse novo pedido que ronda, em média, os 220€.
Avançar com o empréstimo
Se a avaliação for baixa e queres mesmo comprar a casa, outra hipótese que tens é avançar com o empréstimo sabendo que o banco apenas concede 90% do valor da avaliação (tens que ter os restantes 10%). Por exemplo, a casa, que dei no exemplo anterior está à venda por 150.000€, e posteriormente fica avaliada em 140.000€ pelo banco. Neste caso, como a avaliação foi abaixo do preço de venda, o banco apenas irá emprestar-te 126.000€ (e não os 135.000€ iniciais), ou seja agora terás que garantir que tens 24.000€ em capitais próprios, para avançar para a compra da casa.
Anular o CPCV
A última hipótese é de anulação do CPCV invocando a cláusula que refere a situação que permite a anular do mesmo quando a avaliação é abaixo do valor de venda. Essa cláusula acaba por ser muito importante porque te protege nesta situação. Se não existir essa cláusula no CPCV, o valor do sinal pode ficar retido com o vendedor e não podes fazer nada em relação a isso.
Escritura
A escritura é a fase final neste processo para comprar casa. Após agendamento, pelo teu banco, da data da escritura, o acto da escritura irá desenrolar-se num espaço próprio, seja em Escritura Pública ou DPA (Documento Particular Autenticado). Após teres conhecimento da data da escritura deves notificar o vendedor, com a devida antecedência indicada no CPCV.
O processo será realizado por entidades competentes e é neste momento que tens que pagar as custas do ato, bem como o Imposto de Selo e o IMT (Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis). Se tiveres um(a) advogado/a sugiro que ele te acompanhe neste processo para certificar que está tudo em conformidade.
Depois da escritura ser assinada:
Após a assinatura da escritura as chaves são te entregues nesse mesmo momento. Isso significa que este processo chegou ao fim. No entanto ainda há alguns passos essenciais a serem seguidos:
- Tens 15 dias, após a escritura, para alterar a morada no Cartão do Cidadão;
- A partir do 15º dia do mês em que foi feita a compra/venda do imóvel para habitação própria permanente, deves confirmar, na área do património no Portal das Finanças, que o imóvel já se encontra averbado em teu nome;
- Caso o imóvel já esteja em teu nome, e caso entendas, podes avançar para o pedido de isenção do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).
E agora sim, começam as próximas fases: a mudança para tua nova casa, e claro… a decoração da sala, quartos, cozinha, varanda, casa de banho – a melhor fase, estou certa? 😉
QUEREMOS QUE SAIBAS
No Hey Miga damos importância em manter a transparência com quem nos lê.
Este artigo é uma partilha meramente informativa, tendo em conta a experiência pessoal da autora. Não deve ser encarado como uma recomendação financeira.
